Europees vastgoed: de bodem is in zicht

De prijzen in de markt voor Europees vastgoed bereiken in 2024 hun laagste niveau. Dat stelt Guy Barnard, Co-Head of Global Property Equities bij Janus Henderson Investors. Daarbij merkt hij op dat de huidige koersen van beursgenoteerde vastgoedfondsen (REIT's) een te somber beeld inprijzen. Dit scenario biedt een uitgelezen mogelijkheid voor beleggers om weer in Europees vastgoed te stappen.

Er heeft een stevige correctie plaatsgevonden op de Europese vastgoedmarkten. De nominale prijzen voor gemiddeld 'grade B' Europees commercieel vastgoed zijn ruim 25% gedaald; een correctie die in reële (inflatiegecorrigeerde) termen nog veel groter is. Zoals altijd kunnen gemiddelden vertekenend zijn. Zo zijn de prijzen in de sector secundaire kantoren veel sterker gedaald – en daalt nog steeds. Daarentegen hebben sectoren die profiteren van structurele groei, zoals studentenhuisvesting, huurwoningen en self-storage met een lichtere correctie te maken gehad, en veel waarderingen zijn inmiddels alweer gestegen vanwege verbeterde vooruitzichten voor huurgroei.

Pan European B/B+ Quality Property Index

Bron: Green Street Advisors European Commercial Property Monthly 1 februari 2024. Green Street Pan European B/B+ Quality Property Index: voorlopige ramingen tot 1 februari 2024. Sectorindices van Green Street zijn samengesteld op basis van de BBP-gewogen gemiddelde prijsgroeipercentages van individuele markten, herberekend vanaf de respectievelijke piek van '07. Er is geen garantie dat trends uit het verleden zich zullen voortzetten of dat prognoses zullen worden gerealiseerd.

Herstel risicopremies
​Hoewel de bodem van de Europeses vastgoedmarkt misschien nog niet is bereikt, zijn er redenen om aan te nemen dat hij wel al in zicht is. De risicopremie op Europees vastgoed ten opzichte van obligaties wordt weer opgebouwd tot boven de langetermijngemiddelden. Er zijn tekenen dat beleggers terugkeren naar de vastgoedmarkten; in eerste instantie naar sectoren waar sprake is van structurele groei, zoals industrieel/logistiek vastgoed en alternatieven zoals opslag en studentenhuisvesting.

Rendement versus schuldkosten

Bron: BAML, Bloomberg, Moody’s, IHS Markit, Green Street. Green Street Advisors European Commercial Property Monthly 1 februari 2024. Unleveraged return = verschil in rendement bij financiering met vreemd vermogen versus gefinancierd met eigen vermogen (zonder schuldhefboom). Spread = verschil tussen het rendement op vastgoed op de particuliere markt versus het rendement op investment grade/high yield-obligaties. Bps= basispunten. In het verleden behaalde resultaten voorspellen geen toekomstige rendementen.

Renteverlaging
​Janus Henderson belegt in beursgenoteerd vastgoed, waar de prijzen toekomstgericht zijn en dagelijks worden bepaald door de markt. Ze passen zich doorgaans sneller aan macro-economische omslagpunten aan dan achteraf bepaalde private vastgoedwaarderingen. Dit was zichtbaar tijdens de huidige neergang, waarbij Europese vastgoedaandelen met meer dan 45% daalden in de negen maanden tot oktober 2022, ruim voordat de waarderingen wezenlijk lager werden bijgesteld.

Janus Henderson stelt dat hetzelfde nu omgekeerd gebeurt: beursgenoteerd vastgoed begon te herstellen in het vierde kwartaal van 2023 toen de renteverwachtingen verschoven. De vraag is nu eerder 'wanneer’ en niet ‘of’ de rente in Europa wordt verlaagd als gevolg van de dalende inflatie en lage groei.

Waarderingen van beursgenoteerd vastgoed zijn toekomstgericht; waarderingen in de private markt worden achteraf bepaald

Bron: Morgan Stanley Research, analyse door Janus Henderson Investors, per 31 december 2023. NAW = intrinsieke waarde, de totale waarde minus uitstaande schulden en vaste financieringskosten. Wanneer de marktprijs van een belegging lager is dan de NAW, wordt er gezegd dat deze met korting wordt verhandeld. In het verleden behaalde resultaten voorspellen geen toekomstige rendementen.

Positieve indicatoren
​Tot nu toe hebben marktbewegingen dit jaar laten zien dat het zinloos is om te proberen de markten te timen, maar Janus Henderson is ervan overtuigd dat de dalende aandelenkoersen beleggers "een tweede kans" biedt. De redenen hiervoor zijn:

  • De operationele fundamentals blijven gezond: een hoge bezettingsgraad en stijgende huren die hebben geprofiteerd van de hogere inflatie, in combinatie met de groei van projectontwikkelingen en het potentieel voor huurverhogingen in groeimarkten wanneer huurcontracten worden verlengd, bieden een mogelijkheid voor aanhoudende huur- en winstgroei, zelfs als de rentekosten stijgen.
  • De activiteit op de schuldmarkten voor beurgenoteerd vastgoed is de afgelopen maanden toegenomen, met emissies door vastgoedbedrijven op zowel de binnenlandse als de internationale obligatiemarkten. Zo kwam de Duitse woningverhuurder Vonovia (VNA) in januari van dit jaar met zijn eerste obligatie-emissie sinds 2022, een obligatie van GBP 400 miljoen met een looptijd van 12 jaar, tegen EUR kosten van 4,5% – veel lager dan het impliciete rendement op hun obligaties zes of 12 maanden geleden. Dit is belangrijk voor het vertrouwen dat de looptijden in de komende jaren beheersbaar zijn en dat geselecteerde bedrijven relatieve winnaars kunnen zijn in een wereld van 'haves and have nots' in termen van kosten en toegang tot kapitaal. Dat biedt mogelijkheden voor groei in de toekomst.
  • Het vertrouwen in de fundamentele bedrijfsresultaten en de verwachtingen voor stabiliserende waarderingen geven bedrijven meer vertrouwen in hun vermogen om aandeelhouders te belonen via dividenden en dividendgroei. Opmerkelijk is de terugkeer van dividend van winkelverhuurder Unibail-Rodamco-Westfield (URW) na een opschorting van drie jaar om de balans te versterken.

Selectief blijven ​
​Het spreekt voor zich dat er uitdagingen en risico's blijven bestaan en dat niet alle beleggers ongeschonden uit een correctie van deze omvang komen. Daarom blijft het van het grootste belang om zeer selectief te zijn, te focussen op balanssterkte en delen van de markt te vinden waar huurinkomsten voor 'echte' groei kunnen zorgen.Guy Barnard wijst erop dat er al een aanzienlijke correctie in de vastgoedprijzen heeft plaatsgevonden en dat er in 2024 waarschijnlijk een omslag komt, gemarkeerd door het einde van de neerwaartse prijsontwikkeling. Aangezien in de koersen van veel beursgenoteerde REIT-aandelen nog steeds zeer pessimistische vooruitzichten zijn ingeprijsd, is er genoeg reden voor beleggers om weer belangstelling te hebben voor Europees vastgoed.

Serge Vanbockryck

Senior PR Consultant, Befirm

 

Delen

Meest recente verhalen

Wederopbouw Oekraïne en defensie-investeringen geven impuls aan Europese aandelen
De Europese bankensector is goed gepositioneerd om de verwachte toestroom van leningen en investeringen in de heropbouw te ondersteunen, terwijl defensie een solide lange-termijnthema blijft.
janus-henderson.prezly.com
Hoe veranderen actieve ETF's de Europese beleggingsmarkt?
Nu de actieve ETF-markt in Europa tegen 2030 naar verwachting een omvang van 1 biljoen dollar zal bereiken, dankzij de opkomst van innovatieve ‘actieve core’- en ‘high-conviction active’-ETF's, benadrukt Michael John (MJ) Lytle, hoofd Productinnovatie bij Janus Henderson, het belang van het afstemmen van het aanbod op de behoeften van beleggers om het groeipotentieel in deze dynamische sector te benutten.
janus-henderson.prezly.com
Website preview
Aandelen buiten de VS winnen aan aantrekkingskracht
In een jaar vol verrassingen op de financiële markten steekt één ontwikkeling er met kop en schouders bovenuit: de sterke opleving van aandelen buiten de VS. Terwijl de S&P 500 dit jaar nauwelijks 2% in de plus staat, is de MSCI All Country World Index exclusief de VS al met 16% gestegen – een opvallende ommekeer ten opzichte van voorgaande jaren.
janus-henderson.prezly.com

Persberichten in je mailbox

Door op "Inschrijven" te klikken, bevestig ik dat ik het Privacybeleid gelezen heb en ermee akkoord ga.

Over Janus Henderson

Uitgegeven door Janus Henderson Investors. Janus Henderson Investors is de naam waaronder beleggingsproducten en -diensten worden geleverd door Janus Henderson Investors International Limited (reg. nr. 3594615), Janus Henderson Investors UK Limited (reg. nr. 906355), Janus Henderson Fund Management UK Limited (reg. nr. 2678531), (elk geregistreerd in Engeland en Wales op 201 Bishopsgate, Londen EC2M 3AE en gereguleerd door de Financial Conduct Authority), Tabula Investment Management Limited (reg.nr. 11286661 op 10 Norwich Street, Londen, Verenigd Koninkrijk, EC4A 1BD en gereguleerd door de Financial Conduct Authority) en Janus Henderson Investors Europe S.A. (reg.nr. B22848, 78, Avenue de la Liberté, L-1930 Luxemburg, Luxemburg en staat onder toezicht van de Commission de Surveillance du Secteur Financier). Henderson Secretarial Services Limited (opgericht en geregistreerd in Engeland en Wales, registratienummer 1471624, statutaire zetel 201 Bishopsgate, London EC2M 3AE) is de naam waaronder bedrijfssecretariële diensten worden verleend. Al deze bedrijven zijn volledige dochterondernemingen van Janus Henderson Group plc. (opgericht en geregistreerd in Jersey, registratienr. 101484, met statutaire zetel te 13 Castle Street, St Helier, Jersey, JE1 1ES). Janus Henderson Investors (Australia) Limited ABN 47 124 279 518 is niet verplicht deze informatie te actualiseren voor zover deze verouderd of incorrect is of wordt. VS door SEC-geregistreerde beleggingsadviseurs die dochterondernemingen zijn van Janus Henderson Group plc; Canada door Janus Henderson Investors US LLC alleen aan institutionele beleggers in bepaalde rechtsgebieden.